Quelle garantie pour votre prêt immobilier ?
Publié le 08/06/2018Dans le cadre d’un crédit immobilier, les banques exigent une garantie. Celle-ci vise à couvrir les éventuels risques d’impayés. Deux options sont possibles : l’hypothèque (ou le privilège de prêteur de deniers) et la caution. Tour d’horizon des différences à connaître pour faire un choix éclairé.
Les garanties dites « réelles » : hypothèque et privilège de prêteur de deniers (IPPD)
L’hypothèque repose sur le principe de donner en garantie le bien financé. En cas de défaillance de remboursement et en l'absence de solution amiable, la banque peut engager une procédure de saisie et vendre le bien pour recouvrer les sommes dues.
Elle est valable pendant toute la durée du prêt, augmentée d’une année supplémentaire, sans pouvoir excéder 50 ans. Elle s’éteint automatiquement à son terme, sans formalité ni frais. En revanche, en cas de revente anticipée, une mainlevée doit être réalisée, ce qui engendre un coût.
L’établissement de cette garantie nécessite l’intervention d’un notaire. À titre d’exemple, pour un emprunt de 150 000 €, les frais d’inscription hypothécaire varient entre 1,60 % et 2,5 % du montant du prêt, auxquels peuvent s’ajouter environ 0,5 % en cas de mainlevée.
Lorsque le prêt correspond à la totalité du montant de l’achat, la garantie peut prendre la forme d’un privilège de prêteur de deniers (IPPD). Cette alternative présente un avantage notable : elle est exonérée de la taxe de publicité foncière, ce qui permet de réduire les frais.
La caution : souplesse et rapidité
La caution est une garantie confiée à un organisme de cautionnement agréé par la banque, qui se porte garant pour l’emprunteur. En cas d’impayé, c’est cet organisme qui règle les échéances dues et engage ensuite un recouvrement amiable avec le client.
Contrairement à l’hypothèque, aucune formalité notariale n’est requise, ce qui simplifie et accélère les démarches.
Ce dispositif engendre des frais, variables selon le montant emprunté, la durée du prêt et le profil de l’emprunteur. En moyenne, ils oscillent entre 1 % et 1,65 % du montant du prêt.
L’un de ses atouts majeurs : une partie des frais peut être restituée à l’issue du prêt ou en cas de revente anticipée, selon les conditions de l’organisme de cautionnement, pouvant représenter jusqu’à 75 % du montant versé initialement.
Cependant, tous les emprunteurs ne sont pas éligibles à cette garantie. Elle fait l’objet d’une étude de solvabilité spécifique, conditionnant son acceptation.
Qui décide ?
En pratique, c’est la banque qui oriente le choix de la garantie. Il est possible de proposer une alternative, mais cela dépend du profil de l’emprunteur, de la nature du prêt et des conditions d’octroi de la caution.
Ainsi, pour une acquisition suivie d’une revente à court terme, la caution peut s’avérer plus avantageuse, malgré un coût initial plus élevé. En revanche, pour un projet à long terme, l’IPPD représente une solution intermédiaire à moindre coût. Quant à l’hypothèque classique, elle demeure la garantie la plus onéreuse, à privilégier uniquement en cas d’absence d’alternatives.
